洪昊，北京建筑工程纠纷律师,现执业于北京冠领律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

物业与业主纷争不断 原因到底有哪些

　　物业与业主之间总是话题不断、矛盾不少，是什么原因导致了这些矛盾除了收费引起的矛盾外，还有哪些因素

　　1、小区广告收益该归谁

　　典型案例：2009年8月11日，央视主持人赵普以没有对小区内广告收入进行公示为由，将所在小区物业告上法庭。

　　记者调查：近年来，关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。西安不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，但对小区广告收入关心过的业主少之又少。北二环一大型社区物业的一位负责人告诉记者，小区每年的广告收入在200万元以上，一般的小区物业年广告收入也近百万元。

　　正确说法：物业公司有没有权利在小区内做广告收入应该怎么处理西安和平法律事务所律师崔玉林说，根据《陕西省物业管理条例》第七十六条规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　2、成立业委会咋这么难

　　典型案例：2009年年初，家住西二环;万强艺术家;小区的左某因出面组织业主商讨成立业主委员会，引起物业公司不满。2009年4月23日下午，左某夫妇外出办事，物业通知所雇凶手跟踪二人，在西二环一市场门口将夫妇二人打伤，5天之后，左某心跳停止。4月27日，包括李某在内的8名凶手被批捕。

　　记者发现，不少新建小区至今没有成立业委会，这其中有业主的原因，也有物业和开发商的问题。;业委会成立后，会给物业公司带来冲击，所以他们主观上希望业主是一盘散沙为好。;某社区业主刘先生告诉记者。物业态度难捉摸，甚至不配合，给筹建工作带来不小的难题。据统计，西安有大小2000多个小区，但已实施物业管理的小区成立业主委员会的不到10%。

　　正确说法：成立业委会，新的《西安市物业管理条例》明确规定，区县物业管理行政主管部门应当予以指导，建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料；业主大会有权选聘和解聘物业。

　　3、服务不到位也收物业费

　　典型案例：2006年4月4日，家住兴庆花园小区的吴某家中失窃，后小区物业同意在公安机关破案并确认吴某具体经济损失之前，从当年3月起，吴某可以缓缴各种费用。4年过去了，案情一直没有进展，到今年4月，包括物业费、水电费、垃圾处理费等在内，吴某欠物业的各种费用已近3万元。吴某认为物业在小区安全问题上没有尽到，拒绝交费。4月22日，小区物业以吴某拖欠物业费为由，将吴某告上法院。

　　记者调查：在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，诸如维修管道不及时，安全保卫工作有漏洞等，不交或者拖欠物业费等；物业也会借此拒绝卖水电给业主，加深矛盾。

　　正确说法：西安和平法律事务所律师崔玉林表示，不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行;按时交纳物业服务费用;的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。

　　4、大修基金该交给谁

　　典型案例：王先生是南郊一小区业主，早在2005年，他就将大修基金交给了小区物业。2010年3月份，王先生到市房管局维修资金管理中心一查才发现，交了5年的钱还没有到专用账户。

　　记者调查;我们交的房屋大修基金很可能被挪用了。;这是记者走访中听到业主最多的声音。之前，有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱，不少都是领钥匙时物业或开发商代收。

买主签合同后新规出台 三成首付变五成要求解除

　　两个月前，毛女士想买第二套房子，他和房主何先生签了买房合同，还付了3万元的定金。

　　几天后，房子还没买，;新国十条;出台了，毛女士这套房子的首付由原来房款的30%上涨到了50%.

　　毛说，她拿不出那么多首付。她认为新政是不可抗力，并以此为由，要求跟房主何先生解除已经签订的购房合同，并退还定金。

　　;新国十条;的出台，是否能作为一项不可抗力，成为解除买房合同并退还定金的理由呢

　　昨天，江北法院公开审理了这起退房案。

　　付完定金后，;新国十条;出台了

　　毛女士说，她是下岗工人，没有稳定的经济收入，丈夫每个月工资只有3000元左右。

　　;我们夫妻平时省吃俭用，存下了约30万元，一心想给儿子买套房子。;毛说，她看中了江北草马二村一套二手房。今年4月11日，她和房屋卖主何先生签下买房合同，约定以89.8万元的价格买房，并交付了定金3万元。

　　毛是这样打算的：按三成来付首付，再交房款24.8万，剩余62万委托中介公司办理银行商业按揭。当天，两人谈得很顺利，定金3万元当场付清。

　　4月17日，国务院出台;新国十条;——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

　　毛女士一家如今住的房子已办理过按揭贷款，根据新政策规定，即将为儿子买的是第二套房，首付要提高到总房价的50%，也就是近45万元。另外，毛还无法通过中介公司办理按揭贷款。

　　毛说，实在拿不出更多的钱，他只能请求解除买房合同：;国家政策重大变化，是不可预见的，这种情况应该算不可抗力，由此造成的合同无法履行，我有权依法解除合同。;

　　法庭上，买房的拿出了存折

　　昨天，江北法院公开受理此案。

　　毛要求解除合同，并退还全部定金；但何表示，合同可以解除，但定金不能退还。

　　何先生说，去年以来，国家更加重视房产调控。所以国家调整房产政策，并非;不可预见;，更不属于;不可抗力;。

　　所以他认为，双方如果违约，则应当承但相应的。

　　何先生拿出了当时双方签的买房合同，在第二十二条的第一项陈述：;如因乙方原因，无论何种理由被银行全部或部分拒绝，乙方最迟应于7月5日前向甲方付清该款，逾期视为违约。;

　　毛女士则拿出了两张存折，一张显示的存款金额是7万多，另一张的存款金额是20万多。

　　毛说，这是他们家所有的存款，这些钱加起来只够这套房子30%的首付款。

　　对此，何先生有点哭笑不得，他说：;两张存折只能证明她有这么多钱，但不能证明，她只有这么多钱。;

　　法庭没有当庭宣判。

　　受;新国十条;影响的买房人不少

　　;据我们估算，;新国十条;出台以后，约有20%正在买房的人受到影响。;昨天，;21世纪不动产;宁波区域分部相关负责人施建益说，大概有占总数2%的买房者由于;新国十条;的出台，在买房过程中，无法承担上调的首付款。

　　施建益说，一般情况下，买卖双方会通过签补充协议，来避免双方之间利益的损失。比如，签一个补充协议，说明假如因政策变更引起首付3成变成5成了，2成的部分可以推迟付款。但也存在一部分人，确实因为政策的变更，导致利益冲突，从而走上法律诉讼的道路。

　　昨天，浙江新中大律师事务所吕仕法律师接受采访时说，随着国家房产新政的持续，因买家;悔买;而引发的房屋买卖纠纷或将继续增多。

　　也有房产人士表示，买家;悔买;的理由可能五花八门，但房价预期看跌才是根本原因。